Cada año, al cumplirse el aniversario del contrato, muchos inquilinos reciben una carta con la nueva renta. ¿Es correcta? Depende del país, de la fecha de firma y de la cláusula de actualización. En España el índice de referencia ya no es el IPC para los contratos recientes, sino el IRAV; en Colombia y en Ciudad de México el tope es la inflación del año anterior; en Argentina, tras la derogación de la ley de alquileres, rige la libertad de pacto. En esta guía tienes las reglas vigentes en octubre de 2026 y ejemplos con números.
Información general, no asesoramiento jurídico. Revisa siempre el texto de tu contrato y, ante dudas, consulta a la oficina de vivienda de tu comunidad, a una asociación de inquilinos o a un abogado.
España: la regla general (artículo 18 de la LAU)
En los contratos de vivienda habitual, durante los primeros cinco años (siete si el arrendador es una empresa) la renta solo se puede actualizar si el contrato lo prevé, una vez al año y en la fecha en que se cumpla cada año de contrato. La actualización debe comunicarse por escrito y es exigible a partir del mes siguiente a la notificación.
El índice aplicable depende de la fecha de firma:
| Fecha del contrato | Índice máximo |
|---|---|
| Desde el 26 de mayo de 2023 | IRAV (publicado por el INE desde enero de 2025) |
| Antes del 26 de mayo de 2023 | Lo pactado en el contrato (normalmente el IPC) |
| Actualizaciones en 2023 y 2024 | Topes extraordinarios del 2 % y del 3 % |
Qué es el IRAV
El Índice de Referencia para la Actualización Anual de los contratos de arrendamiento de vivienda lo creó la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda para evitar subidas bruscas ligadas al IPC. El INE lo publica cada mes junto con el IPC. Algunos valores recientes:
| Mes de referencia | IRAV |
|---|---|
| Junio de 2026 | 2,44 % |
| Julio de 2026 | 2,49 % |
| Agosto de 2026 | 2,47 % |
Se usa el último dato publicado en la fecha de actualización. El dato de septiembre se publica a mediados de octubre; consulta siempre la nota del INE antes de aplicar la subida.
Ejemplo resuelto
Contrato firmado el 1 de octubre de 2024 con una renta de 900 €. En octubre de 2026 el último IRAV publicado es el 2,47 %:
Subida = 900 × 2,47 / 100 = 22,23 €
Nueva renta = 900 + 22,23 = 922,23 €Si el contrato es de 2021 y dice “se actualizará según el IPC”, se aplica el IPC interanual del mes que indique la cláusula, aunque supere al IRAV. Puedes hacer estos cálculos con la calculadora de porcentajes.
Errores frecuentes en España
- Aplicar la subida sin cláusula de actualización en el contrato.
- Actualizar antes de cumplirse el año o cobrarla con efectos retroactivos.
- Usar el IPC en un contrato posterior al 26 de mayo de 2023.
- Sumar gastos nuevos (comunidad, IBI) que no estaban pactados.
- Confundir la actualización anual con la renta de un contrato nuevo: en zonas de mercado tensionado declaradas, el precio del nuevo contrato también está limitado.
Colombia: tope del IPC
La Ley 820 de 2003 permite reajustar el canon de vivienda urbana una vez cada doce meses y hasta el 100 % del IPC del año calendario anterior. Con un IPC de 2025 del 5,10 %, ese es el máximo para los reajustes de 2026. Además, el canon mensual no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble.
Ejemplo: canon de 1 500 000 COP → subida máxima de 76 500 COP → nuevo canon de 1 576 500 COP.
El arrendador debe comunicar el nuevo valor y la fecha desde la que se cobra. El tope para 2027 dependerá del IPC de 2026, que el DANE publicará en enero.
México: Ciudad de México
En la capital, el artículo 2448 D del Código Civil local establece que la renta de vivienda se pacta en moneda nacional, se puede aumentar una vez al año y el aumento no puede superar la inflación del año anterior reportada por el Banco de México. La Suprema Corte validó esta regla en 2026. Con una inflación de 2025 del 3,69 %, una renta de 12 000 MXN podría subir como máximo 442,80 MXN, hasta 12 442,80 MXN.
Fuera de la CDMX cada estado tiene su código civil, y muchos no fijan un tope: rige lo pactado en el contrato. Para comparar con la inflación real usa la calculadora de inflación.
Argentina: libertad de pacto
El DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551 de alquileres. Desde entonces, las partes acuerdan libremente la duración, la periodicidad y el índice de actualización (IPC, ICL, un porcentaje fijo u otro), y la moneda. En la práctica son comunes los ajustes trimestrales o cuatrimestrales por IPC del INDEC. Lo importante es que el contrato defina con claridad el índice y la periodicidad; si no lo hace, no se puede imponer una subida unilateral.
Ejemplo: renta de 600 000 ARS con ajuste cuatrimestral por IPC; si la inflación acumulada de esos cuatro meses es del 8 %, la nueva renta es 600 000 × 1,08 = 648 000 ARS.
Cómo comprobar una subida paso a paso
- Busca en el contrato la cláusula de actualización: índice, periodicidad y fecha.
- Comprueba la fecha de firma (en España, antes o después del 26 de mayo de 2023).
- Localiza el índice oficial del mes correcto (INE, DANE, Banxico/INEGI, INDEC).
- Calcula: renta × (1 + índice / 100).
- Verifica que la subida se notificó por escrito y que se cobra desde el mes correcto.
- Si el importe es mayor, responde por escrito indicando el cálculo correcto.
Comparación con otros países
La lógica es parecida en otros mercados: en Turquía el tope es la media del IPC de los últimos doce meses, y puedes simularlo con la calculadora de aumento de alquiler de Turquía. Si quieres entender cómo la inflación erosiona el valor del dinero a largo plazo, consulta la guía de interés compuesto.