Kira sözleşmesi yenilenirken en sık sorulan soru “kiraya ne kadar zam yapılabilir?” sorusudur. Türk Borçlar Kanunu (TBK) bu konuda açık bir üst sınır koyar: artış, TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez. Bu rehberde kuralın ayrıntılarını, hangi ayın oranının kullanılacağını ve yeni kiranın nasıl hesaplanacağını örneklerle anlatıyoruz. Hızlı sonuç için kira artış oranı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Uyuşmazlıklarda bir avukata veya arabulucuya başvurun.
Yasal dayanak: TBK 344. madde
TBK’nın 344. maddesi, konut ve çatılı iş yeri kiralarındaki artışı şöyle düzenler:
- Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
- Taraflar anlaşmamışsa yeni kira, bu oranı geçmemek üzere hâkim tarafından kiralananın durumu dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
- Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde, her beş yılın sonunda yeni kira yılının kirası hâkim tarafından TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak belirlenir.
Kural hem konut hem de iş yeri kiraları için geçerlidir. 2022–2024 arasında konutlarda uygulanan geçici %25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.
TÜFE 12 aylık ortalama nedir?
TÜİK her ayın 3’ünde bir önceki ayın enflasyon verisini açıklar. Bu bültende üç farklı oran yer alır:
| Oran | Anlamı | Eylül 2026 değeri |
|---|---|---|
| Aylık değişim | Bir önceki aya göre artış | %1,84 |
| Yıllık değişim | Geçen yılın aynı ayına göre artış | %29,73 |
| 12 aylık ortalamalara göre değişim | Son 12 ayın endeks ortalamasının, önceki 12 ayın ortalamasına göre artışı | %31,49 |
Kira artışında kullanılan, üçüncü satırdaki 12 aylık ortalama değişimdir. Enflasyonun düştüğü dönemlerde bu oran yıllık enflasyondan yüksek, yükseldiği dönemlerde ise düşük kalır; çünkü geçmiş 12 ayın tamamını yansıtır.
Hangi ayın oranı kullanılır?
Uygulamada, sözleşmenin yenilendiği ay için o ayın başında açıklanan 12 aylık ortalama esas alınır. Örneğin:
- Eylül 2026’da yenilenen sözleşme → 3 Eylül’de (Ağustos verisiyle) açıklanan %31,79
- Ekim 2026’da yenilenen sözleşme → 3 Ekim’de (Eylül verisiyle) açıklanan %31,49
Sözleşme başlangıç tarihi ayın ilk günlerine denk geliyorsa ve yeni oran henüz açıklanmamışsa, bir önceki ayın oranının uygulanması yaygındır. Tereddüt varsa tarafların yazılı olarak anlaşması en sağlıklı yoldur.
Yeni kira nasıl hesaplanır?
Formül basittir:
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + Oran / 100)Örnek 1: Mevcut kira 25.000 TL, sözleşme Ekim 2026’da yenileniyor.
- 25.000 × 1,3149 = 32.872,50 TL (azami)
- Aylık artış: 7.872,50 TL
Örnek 2: Mevcut kira 18.500 TL, sözleşme Eylül 2026’da yenilendi.
- 18.500 × 1,3179 = 24.381,15 TL (azami)
Örnek 3: Sözleşmede “her yıl %20 artış” yazıyor, Ekim 2026 oranı %31,49.
- Sözleşmedeki oran yasal sınırın altında olduğu için geçerlidir: yeni kira mevcut kiranın 1,20 katıdır. Yasal sınır yalnızca üst limittir; taraflar daha düşük bir oranda anlaşabilir.
Yüzdeli hesapların mantığı için yüzde hesaplama rehberimize, geçmiş yıllardaki fiyat değişimini görmek için enflasyon hesaplama aracına göz atabilirsiniz.
Döviz cinsinden kira
TBK’ya göre kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe değiştirilemez. Beş yıl dolduktan sonra yeni kira, 344. maddedeki hakkaniyet ilkelerine göre belirlenir. Konut kiralarında döviz cinsinden sözleşme yapılması, döviz kazancı olan bazı istisnalar dışında Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatı nedeniyle kısıtlıdır. Döviz kurlarının nasıl oluştuğunu döviz kuru rehberimizde okuyabilirsiniz.
Beş yıl kuralı ve kira tespit davası
Kiracı aynı evde beş yılı doldurduğunda ev sahibi, piyasa kirasının çok altında kalan bedeli güncellemek için kira tespit davası açabilir. Hâkim bu durumda TÜFE ortalamasıyla bağlı değildir; emsal kiraları ve binanın durumunu da değerlendirir. Dikkat edilmesi gerekenler:
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa veya ev sahibi bu süre içinde yazılı bildirimde bulunursa, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
- 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunludur.
- Beş yıl dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Konut kiralarında ev sahibi, 10 yıllık uzama süresinin sonunda sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
İş yeri kiralarında stopaj ve brüt kira
İş yeri kiralarında kiracı şirket ise kira bedelinden gelir vergisi stopajı keserek vergi dairesine öder. Bu durumda sözleşmede yazan tutarın brüt mü net mi olduğu önemlidir. Artış oranı, sözleşmede kararlaştırılan bedele (genellikle brüt kiraya) uygulanır. Örneğin brüt 40.000 TL olan bir iş yeri kirası Ekim 2026’da en fazla 40.000 × 1,3149 = 52.596 TL brüte çıkabilir; ev sahibinin eline geçen net tutar stopaj kesildikten sonra hesaplanır.
Kiracı ve ev sahibi için pratik ipuçları
- Artış talebini ve kabulünü WhatsApp mesajı yerine e-posta veya yazılı bir belgeyle kayıt altına alın.
- Kira ödemelerini banka havalesiyle ve açıklamaya ilgili ay ile adresi yazarak yapın; nakit ödeme ileride ispat sorunu doğurur.
- Sözleşmenin başlangıç tarihini not edin; kira yılı takvim yılına göre değil, sözleşme tarihine göre işler.
- Oran açıklanmadan önce tahmini rakamlarla anlaşma yapmayın; TÜİK bülteni her ayın 3’ünde saat 10:00’da yayımlanır.
Sık yapılan hatalar
- Yıllık enflasyonu kullanmak: Doğru oran, yıllık değil 12 aylık ortalama değişimdir.
- Sözleşmedeki yüksek oranı uygulamak: TÜFE ortalamasını aşan kısım geçersizdir.
- Yanlış ayın oranını almak: Yenileme tarihine en yakın, açıklanmış oranı kullanın.
- Artışı yazılı belgelememek: Yeni bedeli içeren kısa bir yazılı mutabakat sonraki anlaşmazlıkları önler.
- Aidatı kiraya eklemek: Aidat ve yan giderler kira bedelinden ayrıdır.
Kontrol listesi
- Sözleşmenin yenilenme tarihi ve geçen kira yılı belli
- O ay için açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranı TÜİK bülteninden kontrol edildi
- Yeni kira = mevcut kira × (1 + oran) ile hesaplandı
- Sözleşmedeki oran yasal sınırın altındaysa sözleşmedeki oran uygulandı
- Yeni bedel yazılı olarak kayıt altına alındı