زيادة الإيجار من أكثر أسباب الخلاف بين المالك والمستأجر. المالك يرى أن الأسعار ارتفعت حوله، والمستأجر يرى أن العقد يحميه. الحقيقة أن كل مدينة لها قاعدة مختلفة، وأن الإجابة غالبًا في رقم واحد: مؤشر الإيجارات أو قرار حكومي. هذا الدليل يغطي دبي والرياض وبقية السعودية ومصر، مع أمثلة محسوبة.
هذا الدليل للمعلومة العامة وليس استشارة قانونية. القواعد تتغير بقرارات تنظيمية، فتحقق من الجهة الرسمية (دائرة الأراضي والأملاك في دبي، الهيئة العامة للعقار في السعودية) قبل أي إجراء.
المعادلة الأساسية لأي زيادة
مهما كان البلد، الحساب نفسه:
الإيجار الجديد = الإيجار الحالي × (1 + نسبة الزيادة)
نسبة الزيادة الفعلية = (الإيجار الجديد − الحالي) ÷ الحالي × 100مثال: إيجار 60,000 درهم يصبح 66,000 → (66,000 − 60,000) ÷ 60,000 = 10%. لحساب النسب بسرعة استخدم حاسبة النسبة المئوية.
دبي: مؤشر الإيجارات والمرسوم 43 لسنة 2013
في دبي لا يحدد المالك الزيادة بحرية. المرسوم رقم 43 لسنة 2013 يربط الزيادة بالفرق بين إيجارك الحالي ومتوسط إيجار الوحدات المماثلة في مؤشر الإيجارات الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك (مؤسسة التنظيم العقاري RERA).
| إيجارك أقل من متوسط السوق بنسبة | أقصى زيادة مسموحة |
|---|---|
| حتى 10% | 0% |
| من 11% إلى 20% | 5% |
| من 21% إلى 30% | 10% |
| من 31% إلى 40% | 15% |
| أكثر من 40% | 20% |
النسبة تُطبق على إيجارك الحالي وليس على متوسط السوق.
مؤشر الإيجارات الذكي (2025)
منذ يناير 2025 أطلقت دائرة الأراضي والأملاك “مؤشر الإيجارات الذكي” الذي يعتمد على عقود “إيجاري” المسجلة فعليًا، ويصنف المباني بنظام نجوم (من 1 إلى 5) حسب الجودة والخدمات والصيانة. السقوف في الجدول لم تتغير؛ الذي تغير هو دقة المتوسط الذي تُقارن به.
مثال 1: شقة في دبي
- الإيجار الحالي: 80,000 درهم سنويًا.
- متوسط المؤشر للوحدات المماثلة: 100,000 درهم.
- الفرق: (100,000 − 80,000) ÷ 100,000 = 20% أقل من المتوسط.
- الشريحة: 11%–20% → أقصى زيادة 5%.
- الإيجار الجديد: 80,000 × 1.05 = 84,000 درهم.
لو كان المتوسط 140,000 درهم، فالفرق (140,000 − 80,000) ÷ 140,000 ≈ 42.9% → أقصى زيادة 20% → 96,000 درهم.
شروط إجرائية في دبي
- الإشعار: مكتوب قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء العقد.
- التسجيل: العقد الجديد يُسجل في “إيجاري”.
- النزاعات: تُرفع إلى مركز فض المنازعات الإيجارية.
- إمارات أخرى: أبوظبي والشارقة لها قوانين إيجار خاصة؛ لا تطبق جدول دبي عليها تلقائيًا.
الرياض: تجميد الإيجارات 5 سنوات
في سبتمبر 2025 صدر توجيه بتجميد زيادة الإيجارات في الرياض، وبدأ التطبيق في 25 سبتمبر 2025 لمدة 5 سنوات. أهم الأحكام كما أعلنتها الهيئة العامة للعقار:
- لا زيادة في قيمة الإيجار للعقارات السكنية والتجارية داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض، للعقود القائمة والجديدة.
- الوحدات الشاغرة: أجرتها هي قيمة آخر عقد مسجل لها.
- الوحدات التي لم تؤجر من قبل: يتفق الطرفان على الأجرة الأولى بحرية.
- التجديد التلقائي: يتجدد العقد ما لم يُخطر أحد الطرفين الآخر قبل 60 يومًا من انتهائه.
- رفض التجديد: لا يحق للمالك رفض التجديد إلا لأسباب محددة، منها عدم السداد، أو خطر إنشائي مثبت بتقرير فني، أو حاجة المالك أو قريبه من الدرجة الأولى للسكن.
- المخالفات: غرامة قد تصل إلى إيجار 12 شهرًا مع تعويض المستأجر.
- التوسيع: يجوز للهيئة تطبيق الإطار نفسه على مدن أخرى بموافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية.
بقية السعودية: منصة إيجار
خارج الرياض، تحكم العلاقة بنود العقد الموحد المسجل في منصة إيجار:
- كل عقد سكني يجب أن يُسجل في إيجار، والعقد المسجل سند تنفيذي.
- الزيادة تكون عند التجديد وبالاتفاق، ووفق ما ينص عليه العقد. إن لم يتفق الطرفان، فللمستأجر عدم التجديد.
- يمكن للمستأجر تسجيل العقد بنفسه إذا امتنع المالك، مع مهلة للاعتراض.
- راجع آخر تعليمات الهيئة العامة للعقار، فقد يُمدد إطار الرياض إلى مدن أخرى.
مصر: الإيجار القديم والجديد
الإيجار الجديد (القانون المدني)
العقود المبرمة وفق القانون 4 لسنة 1996 تخضع لاتفاق الطرفين: المدة والقيمة ونسبة الزيادة كما وردت في العقد. الشائع نسبة 10% سنويًا، لكنها ليست إلزامًا قانونيًا. اكتب النسبة صراحة في العقد.
الإيجار القديم: القانون 164 لسنة 2025
بعد حكم المحكمة الدستورية العليا في نوفمبر 2024، صدر القانون 164 لسنة 2025 (نُشر في 4 أغسطس 2025) لإنهاء نظام الإيجار القديم تدريجيًا:
| تصنيف المنطقة | مضاعف الأجرة | الحد الأدنى الشهري |
|---|---|---|
| متميزة | 20 ضعفًا | 1,000 جنيه |
| متوسطة | 10 أضعاف | 400 جنيه |
| اقتصادية | 10 أضعاف | 250 جنيهًا |
- بعد ذلك زيادة 15% سنويًا.
- فترة انتقالية: 7 سنوات للوحدات السكنية و5 سنوات لغير السكنية، تنتهي بعدها العلاقة وتخضع للقانون المدني.
مثال 2: شقة إيجار قديم في منطقة متوسطة
أجرة قديمة 30 جنيهًا شهريًا: 30 × 10 = 300 جنيه، وهي أقل من الحد الأدنى، فتصبح 400 جنيه. في السنة التالية: 400 × 1.15 = 460 جنيهًا، ثم 460 × 1.15 = 529 جنيهًا.
أخطاء شائعة
- في دبي: تطبيق النسبة على متوسط السوق بدل الإيجار الحالي.
- تجاهل مهلة 90 يومًا في دبي أو 60 يومًا في الرياض.
- الاعتماد على اتفاق شفهي دون تسجيل في إيجاري أو إيجار.
- افتراض أن 10% في مصر إلزامية: هي عرف وليست قانونًا في الإيجار الجديد.
- الخلط بين المدن: تجميد الرياض لا يشمل جدة أو الدمام ما لم يصدر قرار بذلك.
قائمة تحقق للمستأجر
- احصل على متوسط إيجار وحدتك من المؤشر الرسمي (دبي) أو قيمة آخر عقد مسجل (الرياض).
- احسب الزيادة المسموحة بنفسك قبل التفاوض.
- راجع تاريخ انتهاء العقد ومهلة الإشعار.
- احتفظ بنسخة من الإشعار وسجّل العقد الجديد.
إن كان عقارك في تركيا، فاستخدم حاسبة زيادة الإيجار التركية التي تعتمد متوسط التضخم لمدة 12 شهرًا. ولفهم أثر الزيادات المتتالية على مدى سنوات (مثل 15% سنويًا في مصر)، اقرأ دليل الفائدة المركبة، فالمنطق الرياضي نفسه.