Eine Mieterhöhung ist in Deutschland kein einseitiger Akt nach Belieben des Vermieters. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) unterscheidet mehrere Wege, die Miete zu erhöhen, und jeder hat eigene Grenzen, Fristen und Formvorschriften. Viele Erhöhungsverlangen sind fehlerhaft – etwa weil die Kappungsgrenze überschritten wird oder die Begründung fehlt. Wer die Regeln kennt, kann ein Schreiben in wenigen Minuten prüfen.
Die vier Wege zur Mieterhöhung in Deutschland
| Weg | Rechtsgrundlage | Kernregel |
|---|---|---|
| Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete | § 558 BGB | Kappungsgrenze 20 % bzw. 15 % in 3 Jahren |
| Modernisierungsumlage | § 559 BGB | 8 % der Kosten pro Jahr, mit Obergrenze |
| Indexmiete | § 557b BGB | folgt dem Verbraucherpreisindex |
| Staffelmiete | § 557a BGB | feste Erhöhungsbeträge im Vertrag |
Bei Index- und Staffelmiete sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen; beide Modelle müssen ausdrücklich im Mietvertrag stehen.
Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Der Vermieter darf die Zustimmung zu einer Erhöhung verlangen, wenn:
- die Miete seit 15 Monaten unverändert ist (das Verlangen darf frühestens nach 12 Monaten gestellt werden),
- die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt,
- die Kappungsgrenze eingehalten ist: höchstens 20 % mehr innerhalb von drei Jahren, in vielen Städten per Landesverordnung nur 15 %,
- das Verlangen in Textform begründet ist – mit Mietspiegel, Gutachten, drei Vergleichswohnungen oder einer Mietdatenbank.
Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen zählen bei der Kappungsgrenze nicht mit.
Rechenbeispiel: Ihre Nettokaltmiete beträgt 800 € und ist seit drei Jahren unverändert. Laut Mietspiegel liegt die Vergleichsmiete bei 1.000 €. Sie wohnen in einem Gebiet mit 15 % Kappungsgrenze.
Kappungsgrenze: 800 € × 1,15 = 920 €
Vergleichsmiete: 1.000 €
Zulässig ist der niedrigere Wert: 920 €Der Vermieter darf also höchstens auf 920 € erhöhen, auch wenn die Vergleichsmiete höher liegt. Die Prozentrechnung prüfen Sie mit dem Prozentrechner.
Fristen: Sie haben bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, zuzustimmen. Geht das Schreiben am 10. Oktober zu, endet die Überlegungsfrist am 31. Dezember, und die neue Miete gilt ab 1. Januar. Stimmen Sie nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten klagen.
Modernisierungsumlage
Nach einer Modernisierung (z. B. Wärmedämmung, neue Fenster, Aufzug) darf der Vermieter 8 % der umlagefähigen Kosten pro Jahr auf die Miete aufschlagen. Instandhaltungskosten müssen herausgerechnet werden. Obergrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierungen um höchstens 3 € pro m² steigen, bei Mieten unter 7 € pro m² um höchstens 2 €.
Beispiel: Neue Fenster kosten für Ihre 70-m²-Wohnung anteilig 8.400 €. 8 % davon sind 672 € im Jahr, also 56 € im Monat oder 0,80 € pro m². Das liegt unter der Kappung von 2 bzw. 3 € pro m².
Indexmiete
Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Die Erhöhung muss in Textform erklärt werden, die Indexstände nennen und gilt ab dem übernächsten Monat. Zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
Neue Miete = alte Miete × neuer Indexstand ÷ alter IndexstandBeispiel mit angenommenen Indexständen: Miete 900 €, VPI bei Vertragsbeginn 117,0, aktuell 121,4.
900 € × 121,4 ÷ 117,0 = 933,85 € (+3,76 %)Geplante Änderung: Ein im April 2026 vom Kabinett beschlossener Entwurf („Mietrecht II“) sieht vor, dass in Gebieten mit Mietpreisbremse der Teil der Inflation über 3 % pro Jahr nur noch zur Hälfte auf Indexmieten umgelegt werden darf. Außerdem sollen Möblierungszuschläge und Kurzzeitmieten begrenzt werden. Stand Oktober 2026 befindet sich das Gesetz noch im parlamentarischen Verfahren; prüfen Sie den aktuellen Stand beim Bundesjustizministerium.
Staffelmiete
Hier stehen die Erhöhungen von vornherein als Eurobetrag im Vertrag, z. B. „ab 1.1.2027: 950 €, ab 1.1.2028: 980 €“. Zwischen zwei Stufen muss mindestens ein Jahr liegen. In Gebieten mit Mietpreisbremse muss jede einzelne Staffel die Bremse einhalten.
Mietpreisbremse bei Neuvermietung
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt nicht für laufende Mietverhältnisse, sondern für den Abschluss neuer Verträge in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Länder per Verordnung bestimmen. Sie ist bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.
- Die Miete darf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Ausnahmen: Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und eine höhere Vormiete (die darf beibehalten werden).
- Zu viel gezahlte Miete müssen Sie mit einer Rüge in Textform beanstanden. Erfolgt die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und läuft das Mietverhältnis noch, können Sie den Überschuss ab Vertragsbeginn zurückfordern, sonst ab Zugang der Rüge.
Beispiel: Vergleichsmiete 12 € pro m², Wohnung 60 m². Zulässig sind höchstens 12 × 1,10 × 60 = 792 € nettokalt.
Österreich: Mieten-Wertsicherungsgesetz seit 2026
Seit 1. Jänner 2026 begrenzt das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) Indexanpassungen bei Wohnungsmieten:
- Erhöhungen sind nur noch einmal pro Jahr zum 1. April möglich.
- Im Vollanwendungsbereich des MRG (u. a. Altbau mit Richtwert- oder Kategoriemiete) höchstens 1 % im Jahr 2026 und 2 % im Jahr 2027.
- Im Teilanwendungsbereich (z. B. viele Neubauwohnungen) bereits jetzt und im Vollanwendungsbereich ab 2028 gilt: Liegt die Inflation über 3 %, wird der darüber liegende Teil nur zur Hälfte weitergegeben. Bei 6 % Inflation sind also höchstens 4,5 % Erhöhung zulässig.
Ausgenommen sind unter anderem Ein- und Zweifamilienhäuser. Bei Fragen helfen Arbeiterkammer und Mietervereinigung.
Schweiz: Referenzzinssatz und Teuerung
In der Schweiz hängen Mietzinsanpassungen vor allem am hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen. Er liegt seit September 2025 bei 1,25 % und wurde zuletzt am 1. September 2026 bestätigt. Steigt er um 0,25 Prozentpunkte, darf die Miete grundsätzlich um rund 3 % steigen; dazu kommen 40 % der Teuerung und allgemeine Kostensteigerungen. Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen. Erhöhungen müssen auf dem amtlichen Formular mitgeteilt werden und spätestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist eintreffen. Anfechtbar sind sie innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde.
Mieterhöhung in der Türkei
In der Türkei richtet sich die jährliche Mieterhöhung bei Wohnraum nach dem Zwölfmonatsdurchschnitt des Verbraucherpreisindex (TÜFE). Wer dort vermietet oder mietet, rechnet mit dem Mieterhöhungsrechner Türkei.
Checkliste für Ihr Erhöhungsschreiben
- Welche Art von Erhöhung? Vergleichsmiete, Modernisierung, Index oder Staffel?
- Textform und Begründung vorhanden?
- 15-Monats-Frist und Kappungsgrenze (20 % oder 15 %) eingehalten?
- Bei Modernisierung: Instandhaltungsanteil abgezogen, Obergrenze 2 bzw. 3 €/m²?
- Bei Neuvermietung: Gilt am Ort die Mietpreisbremse?
Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Zweifeln helfen der örtliche Mieterverein, Haus & Grund oder eine Fachanwältin für Mietrecht.